Det gør lidt ondt – at sælge almene boliger fra

søndag, den 15. januar 2017
Af Karina Lauridsen

Gram Boligforening gør det. DVB Syd gør det. Rødding Egnens Boligselskab gør det. Midtjysk Boligselskab gør det. Sælger ud af deres almene boligudbud som et led i en afviklingsstrategi. Selvom det er en nødvendig udvej, er det ikke nemt for en bestyrelse at tage sådan en beslutning.

Jeanette Helmer er chefkonsulent på Boligkontoret Danmarks afdelingskontor i Ribe og tovholder på afvikling af udvalgte almene boliger i Gram Boligforening, Rødding Egnens Boligselskab og DVB Syd. Alle tre boligselskaber er netop nu i gang med at sælge de boliger fra, som vurderes til ikke at være bæredygtige på lang sigt.

»Der er tale om boliger eller bebyggelser som enten var på vej mod konkurs, som udlejningsmæssigt havde meget ringe udsigter eller som var i så dårlig stand, at det ikke ville kunne hænge økonomisk sammen at renovere, uden at huslejen blev alt for høj og dermed umulig af leje ud«, siger hun.

Det har resulteret i, at Rødding Egnens Boligselskab har solgt en rækkehusbebyggelse på 10 almene boliger i Københoved, Gram Boligforening har solgt en rækkehusbebyggelse på 4 almene boliger i Fole, og DVB Syd har solgt 4 og skal yderligere sælge 6 fritliggende almene boliger beliggende i Sønderjylland.

Hvad med beboerne?

Der er mange parter involveret i at afvikle en almen bebyggelse, men den vigtigste part er og bliver beboerne. Det er trods alt dem, der bliver mest berørt af afviklingen. I de fleste af enkeltsagerne, har boligerne stået tomme, hvilket gør det noget lettere. Men i Københoved og i Fole blev bebyggelsen solgt ’inklusiv beboere’, hvilket har betydet, at en klar og tydelig dialog med beboerne har været vigtig, så de følte sig trygge i overgangen til ny ejer.

Hvordan tager man sådan en drastisk beslutning i bestyrelsen?

Det er ikke nogen nem beslutning at tage i bestyrelsen. For nogle kan det sidestilles med at sælge ud af gamle arvestykker, og så er det svært ikke at blive berørt.

For Jytte Asmussen i Gram Boligforening var det vigtigt med fakta på bordet i den svære beslutningsproces:

»Vi fik lavet en fremtidssikringsanalyse tilbage i 2014. Her kunne vi jo se sort på hvidt, hvordan det stod til og ville komme til at stå til med hver enkelt bebyggelse i hele boligforeningen. Med den viden er det svært at lukke øjnene og fortsætte med mindre lappende renoveringsløsninger i håbet om, at tiden forbedrer situationen. Så vi var i hele bestyrelsen parat til at tage de mere drastiske beslutninger om afvikling af udvalgte bebyggelser - både frasalg og delvis nedrivning. Vi mangler endnu at sætte 3 bygninger til salg«.

Afvikling er ikke hverdagskost

Afvikling af en almen bolig eller bebyggelse er ikke hverdagskost. Processen er krævende, involverer mange parter og er ret forskellig fra gang til gang, understreger Jeanette Helmer.

»Eksempelvis har Haderslev og Vejen Kommune været hurtige til at ekspedere og godkende vores ansøgninger. Men i Åbenrå Kommune ville de gerne først have afdækket, om det for kommunen bedre kunne betale sig at rive bygningen ned. Efter den beregning kunne de konstatere, at den billigste løsning for kommunen var frasalg, så det godkendte de«.

Først skal kommunen godkende et frasalg af almene boliger, herefter Landsbyggefonden og til slut ministeriet. Ministeriet sagde i en periode fra 2015-2016 stop for al afvikling af almene boliger pga. flygtningestrømmen, men har siden åbnet op igen.

Hvem betaler regningen?

Først og fremmest skal boligen eller bebyggelsen salgsvurderes af en ejendomsmægler. Såfremt salgsvurderingen overstiger restgælden og evt. opsamlet underskud, skal der ikke ansøges om midler udefra. Hvis det modsatte er tilfældet, skal anmodningen om frasalg have følgeskab af en ansøgning om finansiering af differencen mellem restgæld og salg – typisk en femtedelsløsning, hvor både boligselskabet, kommunen, kreditforeningen og Landsbyggefonden deler finansieringen. Herudover skal grundkapitalen tilbagebetales eller afskrives.

»På Københovedvej kunne salgssummen faktisk både indfri restgælden og dække det opsamlede underskud. Grundkapitalen blev her afskrevet«, fortæller Jeanette Helmer.

Det ser også ud til, at salget af de 4 almene boliger i Fole mod forventning ender med et overskud i sidste ende. Det er dog langt fra altid tilfældet, at regnskabet ender i plus. Jeanette er lige ved at opgøre salget af en fritliggende almen bolig i DVB Syd, som er solgt for 125.000 kr. mod en salgsvurdering på 500.000 kr. Forhåbentlig kan salget af de restende udvalgte boliger i boligselskabet pynte på det samlede resultat.

Vigtigt at bestyrelsen agerer i tide

Heldigvis er det sjældent, at den eneste og sidste udvej er afvikling af en almen bebyggelse eller boligområde. Som bestyrelse er det vigtigt at agere i tide, inden de røde advarselslamper for alvor begynder at lyse. Det handler om at reagere, når der begynder at komme indledningsvise udlejningsproblemer. Boligkontoret Danmark har lavet en tjekliste over, hvad bestyrelsen bør være opmærksom på i afdelinger, der har risiko for udlejningsproblemer. Se tjeklisten her.

Afviklingsstrategien må være den sidste udvej, efter at alle potentielle muligheder for at skabe et fremtidssikkert udlejningsgrundlag er undersøgt. En analyse, der bør foretages sammen med kommunen, så også kommunens fremtidige satsningsområder indarbejdes.

I mulige afviklingsstrategier bør tages højde for, at et salg til private udlejere alt andet lige vil forværre de resterende almene boligers konkurrencesituation i det pågældende område, der kan ende som en selvforstærkende negativ spiral.

Et salg af almene bebyggelser bør derfor aldrig foregå uden samtidige udlejningsfremmende indsatser for de evt. tilbageblevne boligområder.

Tilmeld nyhedsbrev

Udfyld felterne nedenfor og tilmeld dig vores nyhedsbrev. Du kan til enhver tid framelde dig igen.

Tak for du tilmeldte dig til vores nyhedsbrev.

Seneste Nyheder

Søhusene vandt fornem pris på Almene Boligdage 2017
torsdag, den 23. november 2017

Klimapris til Kokkedal
torsdag, den 23. november 2017

Almene boliger til debat i valgkampen
torsdag, den 23. november 2017

På byggetur afsted til inspiration og samvær
torsdag, den 23. november 2017

Startskud til 51 nye attraktive lejeboliger i Vedbæk Park
onsdag, den 22. november 2017

Hvordan ser fremtiden ud for de almene boliger?
onsdag, den 22. november 2017

Bøgeparken i Boligforeningen Lillebælt vandt 3.præmie på 50.000 kr.
onsdag, den 22. november 2017

Danmarks dejligste hjem
onsdag, den 8. november 2017

Tilpasset vand, vejr og beboere
søndag, den 1. oktober 2017

Kan man ved fuldmagt stemme på vegne af en beboer?
søndag, den 1. oktober 2017

Orla fik Den kongelige fortjenstmedalje
søndag, den 1. oktober 2017

Vicevært med fokus på tryghed og trivsel
søndag, den 1. oktober 2017

Vil du være én af hverdagens helte?
søndag, den 1. oktober 2017

Behovet for en fælles indsats er større end nogensinde før
søndag, den 1. oktober 2017

Hvad sker der, når en boligsocial helhedsplan udløber?
mandag, den 11. september 2017

Når boliger skifter målgruppe
mandag, den 11. september 2017

Udbud og indkøb – et centralt effektiviseringsområde
mandag, den 11. september 2017

Den almene sektor hyldes med fagpriser
mandag, den 11. september 2017

Fra fyldepen til NemID
mandag, den 11. september 2017

Beboere får hjælp inden problemer vokser sig store
mandag, den 11. september 2017

32 boligorganisationer har allerede benyttet sig af tilbuddet
fredag, den 25. august 2017

Får du brugt dit personlige bestyrelseslogin?
fredag, den 25. august 2017

Almene boliger på finansloven?
fredag, den 25. august 2017

Tænk energi ind i jeres renovering
fredag, den 25. august 2017

Beboerundersøgelsen 2017
onsdag, den 28. juni 2017

Vis alle nyheder

Hovedkontoret

Boligkontoret Danmark
Havneholmen 21
1561 København V
Tlf. 35 44 80 80
E-mail: bdk@bdk.dk

Åbningstider

Mandag-torsdag: 9-16
Fredag: 9-14

Lørdag, søndag og helligdage: Lukket